王某與李某約定合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，并簽訂合同約定:由王某全額出資，李某提供土地并全權(quán)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，無(wú)論經(jīng)營(yíng)盈虧，李某都要交付王某房屋20套。
后來(lái)，因房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低谷，投資出現(xiàn)巨額虧損，李某以王某應(yīng)共同承擔(dān)虧損為由拒不交付房屋。雙方協(xié)商未果，王某將李某訴至法院，請(qǐng)求法院判令李某交付房屋20套。法院審理認(rèn)為，雙方的約定名為共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，李某應(yīng)當(dāng)依約定交付房屋，王某的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以支持。
首先，雙方并未形成合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(下稱《解釋》)第14條規(guī)定:“本解釋所稱的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”據(jù)此，雖然名義上是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但雙方之間并不共同經(jīng)營(yíng)，亦不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不符合合作的基本特征，不能認(rèn)定為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系。
其次，雙方亦未形成聯(lián)營(yíng)關(guān)系。聯(lián)營(yíng)合同的主體應(yīng)當(dāng)是實(shí)行獨(dú)立核算、能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人和事業(yè)法人，自然人不能成為聯(lián)營(yíng)合同的主體。因此，兩個(gè)自然人不能形成聯(lián)營(yíng)關(guān)系，亦不適用關(guān)于聯(lián)營(yíng)合同中保底條款無(wú)效的規(guī)定。
再次，雙方形成房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系�！督忉尅返�25條規(guī)定:“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。”
綜上，王某和李某雖然簽訂了名為聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的合同，但合同約定，出資方王某將獲得20套房屋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。該約定合法有效，李某虧損并不是拒絕交付房屋的理由。因此，法院對(duì)王某的請(qǐng)求予以支持。
(作者單位:江西省贛州市中級(jí)人民法院)
