記者　吳曉鋒

　　見習(xí)記者　戰(zhàn)海峰

　　通訊員　劉德寶

　　開發(fā)商欲將小區(qū)地面沒有產(chǎn)權(quán)的車位出租給業(yè)主,而小區(qū)業(yè)委會認為所訴爭車位系全體業(yè)主所有,遂引發(fā)訴爭車位糾紛。近日,重慶市高級人民法院對該案終審后,認定小區(qū)地面沒有產(chǎn)權(quán)的停車位屬公共用地使用權(quán)的范圍。

　　2015年3月27日,因重慶市某房產(chǎn)開發(fā)公司擬將部分車位出租,帝景豪苑小區(qū)業(yè)主委員會則聲明小區(qū)地面停車位是利用小區(qū)公共用地設(shè)立的,屬于小區(qū)業(yè)主共同所有,開發(fā)商和物業(yè)公司均無權(quán)擅自出租或出售。

　　雙方協(xié)商未果,房產(chǎn)開發(fā)公司遂向重慶市第五中級人民法院提起訴訟,請求依法確認帝景豪苑小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的地上停車位393個的權(quán)屬歸其所有。

　　庭審中,房產(chǎn)開發(fā)公司認可《商品房買賣合同補充協(xié)議》第九條第三款應(yīng)為“如果規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫、幼兒園、醫(yī)務(wù)所和服務(wù)會所等歸甲方所有,甲方有權(quán)通過出售、附贈或者出租等方式進行處理。”條文中對小區(qū)車位、車庫等配套設(shè)施的權(quán)利歸屬為不確定表述,即應(yīng)當理解為雙方僅約定了“只有當車位等配套設(shè)施明確歸房產(chǎn)開發(fā)公司所有后,房產(chǎn)開發(fā)公司才有權(quán)通過出售、附贈或者出租方式進行處理”。

　　重慶五中院一審認為,本案中,帝景豪苑小區(qū)地面停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施,不能辦理產(chǎn)權(quán)登記,其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)的范圍,地面停車位屬于業(yè)主行使土地使用權(quán)的形式之一。有關(guān)部門規(guī)劃地面停車位的用途,與小區(qū)道路、綠化等規(guī)劃用途一樣,是確定小區(qū)內(nèi)公共土地的使用方式。但規(guī)劃與權(quán)屬無關(guān),權(quán)屬的確定應(yīng)當依據(jù)物權(quán)法的規(guī)則來進行。因此,訴爭地面停車位屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)的范疇,其權(quán)益歸屬于全體業(yè)主。

　　據(jù)此,重慶五中院遂判決駁回房產(chǎn)開發(fā)公司的全部訴訟請求。房產(chǎn)開發(fā)公司不服一審判決,提起上訴。重慶市高級人民法院經(jīng)審理后,近日作出終審判決,駁回上訴維持原判。

　　占用公共土地的車位歸業(yè)主共有

　　■以案釋法

　　我國物權(quán)法第七十四條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要；建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。

　　《重慶市物業(yè)管理條例》第六十三條第二款規(guī)定,建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后,可以向業(yè)主出售車位、車庫。即開發(fā)商能夠以自己的名義處分停車位,應(yīng)當以其享有車位所有權(quán)為前提。

　　據(jù)重慶五中院審理該案的審判長胡智勇介紹,小區(qū)地面規(guī)劃停車位歸屬開發(fā)商還是業(yè)主,雙方爭議很大。開發(fā)商獲得國有土地使用權(quán)進行開發(fā),該土地使用權(quán)和開發(fā)修建房屋的所有權(quán)由開發(fā)商原始取得,原本歸屬開發(fā)商。但隨著商品房的銷售,該國有土地使用權(quán)逐步轉(zhuǎn)移至購房人。最終,包括小區(qū)道路、綠化、公共管理用房、健身娛樂設(shè)施等在內(nèi)的小區(qū)公共土地使用權(quán)全部轉(zhuǎn)移至全體業(yè)主。

　　地面停車位非可以辦理產(chǎn)權(quán)的建筑物,其本質(zhì)仍然是土地使用權(quán),該土地使用權(quán)最終轉(zhuǎn)移歸屬全體業(yè)主。開發(fā)商將房屋銷售完畢后,其對該小區(qū)的土地使用權(quán),包括綠化、道路、地面車位的占用土地使用權(quán)消滅,其不能再主張任何權(quán)利。除非開發(fā)商仍自持有未銷售房屋,作為業(yè)主之一共同行使權(quán)利。

　　因此,小區(qū)地面停車位的占有、使用、收益等權(quán)利歸屬全體業(yè)主,物業(yè)服務(wù)單位接受委托管理地面停車位,可以按照約定收取一定服務(wù)費。