基本案情
2008年2月29日，原告某原種場(chǎng)與被告喻某簽訂《土地租賃協(xié)議》。協(xié)議約定，被告租賃原告位于生豬原種場(chǎng)辦公樓前土凸一座、辦公樓西頭4米處外空地一塊，租賃總面積4.3畝，租賃費(fèi)用4.3萬(wàn)元（1萬(wàn)元/畝），簽訂協(xié)議時(shí)一次性付清，租賃時(shí)間40年，自2008年3月1日起至2048年3月1日止；被告主要用于畜禽舍建設(shè)和道路更新以及其他之用；被告在租賃期間可以修建畜禽舍以及附屬設(shè)施，所有設(shè)施歸被告所有；辦公樓西頭地段，被告不管從事任何建設(shè)項(xiàng)目，都要留足3米生產(chǎn)通道，否則原告有權(quán)制止項(xiàng)目實(shí)施；租賃期滿后，固定資產(chǎn)屬于被告所有，土地使用權(quán)屬于原告所有，如需續(xù)租，雙方重新協(xié)商，并簽訂協(xié)議，如不續(xù)租，由雙方協(xié)商處理；在租賃期間，原告不負(fù)責(zé)給被告建設(shè)所需要的任何手續(xù)和費(fèi)用；約定違約責(zé)任為，違約方承擔(dān)0.5萬(wàn)元違約金，因違約造成的全部損失由違約方承擔(dān)。協(xié)議簽訂后，被告按約支付了租金，原告出租了約定土地。2011年3月2日，被告作為丙方與某公司（甲方）、某種豬場(chǎng)（系個(gè)體工商戶，業(yè)主楊某為被告的配偶）簽訂《土地使用權(quán)租賃協(xié)議》，約定：某公司租賃被告及某種豬場(chǎng)位于原水稻場(chǎng)面積3.6995萬(wàn)平方米，租賃期限20年，被告及某種豬場(chǎng)免費(fèi)提供某公司使用，不收取租賃費(fèi)。原告認(rèn)為，被告與第三人所簽協(xié)議違反法律強(qiáng)制性規(guī)定、被告擅自修建辦公樓等設(shè)施以及擅自轉(zhuǎn)租，構(gòu)成違約，遂于2013年6月7日向法院起訴，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)與被告簽訂的《土地租賃協(xié)議》無(wú)效；被告、第三人某公司向原告按原狀返還承租土地。
審判結(jié)果
法院一審判決：一、確認(rèn)原告與被告簽訂的《土地租賃協(xié)議》租期在20年范圍內(nèi)有效，租期超出20年部分的約定無(wú)效；二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。上述判決作出后，原告不服提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。判決生效后，原告又以要求解除雙方所簽協(xié)議、返還土地為由訴至法院，法院判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。
裁判要旨
涉及土地租賃關(guān)系的法律規(guī)范，《物權(quán)法》中有關(guān)于國(guó)有土地租賃關(guān)系的規(guī)定，《合同法》中有一般租賃關(guān)系的規(guī)定。在位階相同的法律規(guī)定不一致時(shí)，應(yīng)適用新法和特別法。對(duì)于以出租形式流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)的，無(wú)需經(jīng)發(fā)包方同意只需報(bào)備，未經(jīng)出租人同意，承租人將土地轉(zhuǎn)租給他人的，并不能成為解除合同的法定理由。
案例評(píng)析
依法成立的合同，受法律保護(hù)。雖然《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。但該條款只是為出租人設(shè)置了合同解除權(quán)，并非是轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。因此，只要承租人與次承租人簽定的轉(zhuǎn)租合同不存在合同法規(guī)定的無(wú)效情形，即應(yīng)依法認(rèn)定是有效合同。本案中第三人某公司與被告及某種豬場(chǎng)三方簽訂的協(xié)議名稱明確為租賃協(xié)議，而且協(xié)議還約定了雙方的具體權(quán)利義務(wù)，雖然在該協(xié)議中約定被告是免費(fèi)提供給第三人使用，但根據(jù)第三人2011年的上市公司公告披露，第三人已將某種豬場(chǎng)所有資產(chǎn)收購(gòu)，而被告租賃原告的土地系配套用于某種豬場(chǎng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，被告在2011年3月2日與第三人簽訂協(xié)議時(shí)雖然是將本案所涉租賃場(chǎng)地“免費(fèi)”提供給第三人使用，但無(wú)疑此處的“免費(fèi)”收益已包含在某種豬場(chǎng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)值之中。被告以沒(méi)有實(shí)質(zhì)交付租金為由主張二者之間的租賃合同不符合雙務(wù)合同的要件，理由自然不能成立。故被告和第三人之間形成了土地轉(zhuǎn)租關(guān)系。
原告主張本案依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。被告抗辯依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，即國(guó)有土地的承包轉(zhuǎn)讓無(wú)需經(jīng)過(guò)出租人同意，僅需向其備案。根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第九十二條的規(guī)定，在位階相同的法律規(guī)定不一致時(shí)，應(yīng)適用新法和特別法的規(guī)定。本案中物權(quán)法中關(guān)于國(guó)有土地租賃關(guān)系的法律規(guī)范，相對(duì)于合同法對(duì)一般租賃關(guān)系的法律規(guī)范，既屬于特別法也屬于新法，故本案應(yīng)適用物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定�！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百三十四條規(guī)定，國(guó)家所有的農(nóng)用地實(shí)現(xiàn)承包經(jīng)營(yíng)的，參照本法的有關(guān)規(guī)定。對(duì)于本案爭(zhēng)議即參照《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三十七條第一款的規(guī)定，即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取出租形式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案，而不需要經(jīng)過(guò)發(fā)包方同意。根據(jù)上述規(guī)定，被告未經(jīng)原告方同意即將所承包土地轉(zhuǎn)租給第三人，不能成為原告主張解除合同的法定理由。且本案中原告亦未提交證據(jù)證明存在其他解除合同的約定或法定理由。此外，即便原告主張被告未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租可以行使合同解除權(quán)，因該權(quán)利屬形成權(quán)，受除斥期間的限制，原告已超過(guò)行使解除權(quán)的除斥期間的期限導(dǎo)致撤銷權(quán)消滅，故本院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求合理合法。
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