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宅基地使用權(quán)不因轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)然取得

【案情】  1995年10月12日,同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員成某與胡某簽訂房屋和土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議,約定轉(zhuǎn)讓面積為250 56平方米,其中,房屋占用范圍內(nèi)面積156 60平方米,房前空地面積為93 96平方米。其后,成某在受讓的宅

   【案情】

  1995年10月12日,同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員成某與胡某簽訂房屋和土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議,約定轉(zhuǎn)讓面積為250.56平方米,其中,房屋占用范圍內(nèi)面積156.60平方米,房前空地面積為93.96平方米。其后,成某在受讓的宅基地上新建房屋(原基拆建),并于1996年4月9日取得了新的宅基地使用權(quán)證書。胡某去世后,成某將房前那塊空地打成水泥地面,作為院壩使用。由于成某房前那塊土地與胡某家的承包土地邊界相鄰,2015年以來,胡某之子胡某某與成某紛爭不斷。成某認(rèn)為,自己受讓的宅基地當(dāng)然包括房前那塊面積為93.96平方米的空地。胡某某則認(rèn)為,其父出讓的土地僅為政府批準(zhǔn)的156.60平方米的宅基地使用權(quán),不包括房前那塊空地。雙方為此訴至法院。

  【解析】

  根據(jù)法律規(guī)定,結(jié)合案情,雙方簽訂的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議不違反法律規(guī)定,為有效協(xié)議,但爭議地塊非宅基地使用權(quán)范圍,胡某不能轉(zhuǎn)讓處分,應(yīng)當(dāng)根據(jù)原權(quán)屬狀態(tài)予以處理。

  首先,本案爭議地塊和宅基地非主物與從物關(guān)系,不適用從物隨主物轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)則。若胡某轉(zhuǎn)讓宅基地時(shí),原宅基地使用權(quán)范圍包括爭議地塊上附著的獨(dú)立廚房、廁所、雜物間、豬圈等在內(nèi),即便轉(zhuǎn)讓協(xié)議中沒有約定爭議地塊上的附著物一并移轉(zhuǎn),也應(yīng)當(dāng)適用從物隨主物轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)則。但胡某在轉(zhuǎn)讓時(shí),爭議地塊為空地,且原宅基地并未將爭議地塊包含在內(nèi),故爭議地塊不能當(dāng)然隨宅基地一并轉(zhuǎn)讓。

  其次,成某可依法享有占有保護(hù)請求權(quán)。本案爭議地塊應(yīng)當(dāng)依照原權(quán)屬狀態(tài)予以處理。關(guān)于爭議地塊原權(quán)屬狀態(tài),可能為胡某的自留地、承包土地,抑或集體經(jīng)濟(jì)組織尚未確定用益物權(quán)的機(jī)動(dòng)地,甚至為案外人取得用益物權(quán)的土地(當(dāng)然,案外人享有權(quán)利的可能性較小,因?yàn)闄?quán)利人若其權(quán)利遭受侵害,不可能長時(shí)間選擇隱忍)。本案中,成某雖不能當(dāng)然取得爭議地塊的用益物權(quán),但長期占有使用爭議地塊卻是不爭的事實(shí),故其雖無法取得用益物權(quán),但在其占有期間,可以基于物權(quán)法第二百四十五條之規(guī)定,行使占有保護(hù)請求權(quán),即占有的不動(dòng)產(chǎn)被侵占的,占有人有權(quán)請求返還原物;對妨害占有的行為,占有人有權(quán)請求排除妨害或者消除危險(xiǎn);因侵占或妨害造成損害的,占有人有權(quán)請求損害賠償。當(dāng)然,成某的占有保護(hù)請求權(quán)不能對抗?fàn)幾h地塊的所有權(quán)人和其他依法享有權(quán)利的用益物權(quán)人。

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資訊標(biāo)簽:宅基地 使用權(quán) 合同

 責(zé)任編輯: 張海清

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