這一購房者債權(quán)優(yōu)先于銀行等其他債權(quán)人賠償?shù)奶幹梅绞剑_創(chuàng)了司法先河，為全國眾多處理“爛尾樓”債權(quán)關(guān)系提供了重要參考啟示。
爛尾樓是購房者心中夢魘。被稱為濟南“第一爛尾樓”的彩石山莊，殃及2000多名購房者，引發(fā)長達8年多的群體性上訪維權(quán)。日前，1700多名購房者拿到逾8億元執(zhí)行款，一些購房者拿回購房款時喜極而泣。
歷經(jīng)8年多逾8億元 “爛尾”購房款終返還
彩石山莊在濟南曾“赫赫有名”。2006年6月，作為山東省屬企業(yè)的三聯(lián)集團推出這個房地產(chǎn)項目，主要建設(shè)高檔景觀洋房和雙拼、聯(lián)排別墅等。最初對三聯(lián)集團職工內(nèi)部銷售，隨后擴大到對外銷售。
“那時房地產(chǎn)一片紅火，盡管彩石山莊離市中心約20公里，但依山而建環(huán)境優(yōu)美，且每平方米2600元的均價很有吸引力。”濟南購房戶王鵬告訴記者，他拿出35萬元買了一套130多平方米的大房子。
據(jù)了解，2146戶購房者交納總房款近9億元，每戶40萬到上百萬元不等，其中1741戶購買了“五證”不全的水晶花園和白領(lǐng)公寓項目，405戶購買了手續(xù)齊全的綠松苑和尚華居項目。按照合同規(guī)定，2008年10月交房。
當(dāng)購房者還沉浸在等待入住新房的喜悅中時，隨后卻讓他們始料不及。曾在家電銷售等領(lǐng)域全國知名的三聯(lián)集團，因為資金鏈斷裂走到了破產(chǎn)邊緣。2008年9月，項目全面停工。記者日前到項目所在地看到，工地還是停工時的樣子，除少數(shù)在建樓封頂外，大部分仍是一片空地，雜草叢生、破敗不堪。
針對此事，山東省最終確定了“按照法治思維，在法律框架內(nèi)予以解決”的工作思路。去年9月底，濟南市中院啟動對彩石山莊項目的人民調(diào)解程序，去年10月，涉案979畝土地的使用權(quán)以及地上建筑物被順利以16.296億元拍賣成交。
法治“鑰匙” 打開爛尾樓盤“死結(jié)”
彩石山莊一案揭開了全國“爛尾樓”的冰山一角。多地頻現(xiàn)的“爛尾樓”，因其涉及人數(shù)眾多、矛盾復(fù)雜，成為各地頭疼的“老大難”問題。
記者了解到，此事棘手根本癥結(jié)在于三聯(lián)集團債務(wù)糾紛復(fù)雜，嚴(yán)重資不抵債。彩石山莊979畝土地承載著共計35億多元的債權(quán)負(fù)擔(dān)，涉及多家銀行的查封債權(quán)，以及建筑工程承包人、購房戶、失地農(nóng)民、企業(yè)職工等多個利益主體。
濟南市中級人民法院副院長劉延杰說，自然人相對于其他機構(gòu)和公司屬于弱勢群體，從立法精神上應(yīng)當(dāng)給予優(yōu)先考慮。“但由于三聯(lián)涉案土地等可供執(zhí)行的資產(chǎn)被層層抵押，我國并沒有明確的法律和司法解釋規(guī)定購房群眾的購房款及利息可以優(yōu)先于抵押權(quán)人進行受償，這意味著司法解決的最終結(jié)果可能是購房群眾的利益無法得以實現(xiàn)。”
經(jīng)反復(fù)調(diào)研論證，濟南中院形成了購房人的購房款返還請求權(quán)優(yōu)先的意見，并通過山東省高院向最高法院報告。2014年7月，最高人民法院答復(fù)認(rèn)可購房戶的基本債權(quán)應(yīng)優(yōu)先受償?shù)囊庖�，為以法治方式解決問題掃清了法律障礙。
“最高法院對彩石山莊問題的批復(fù)相當(dāng)于司法解釋，是具有法律效力的，但并不是修改法律，不需經(jīng)人大立法程序。”全國律師協(xié)會建筑工程委員會委員、山東豪才律師事務(wù)所律師周長鵬說，這為我國解決同類問題樹立了新的法律適用范式，對全國其他地方以法治方式處置爛尾樓問題具有非常強的指導(dǎo)作用，開啟了司法先河。
“相比于銀行、建筑商等其他債權(quán)人，用血汗錢買房子的購房者屬于弱勢個體，最高法院批復(fù)購房戶的基本債權(quán)優(yōu)先受償體現(xiàn)了民生本位，體現(xiàn)了我國法治進步。”山東鵬飛律師事務(wù)所主任律師傅強說。
處置“后遺癥” 政府當(dāng)主動作為
“打破過去這種惡性循環(huán)，關(guān)鍵是要真正做到以法治思維和法治方式來化解社會矛盾，并遵循立法精神，主動尋找完善法律的‘治本之策’。”山東省政府主要負(fù)責(zé)人認(rèn)為。周長鵬認(rèn)為，很多爛尾樓處于城市中心或繁華路段，完全可以通過盤活處理，如果政府能夠積極協(xié)調(diào)各方利益，相關(guān)債權(quán)人會同意完善的債權(quán)處理方案。
專家指出，購房者也應(yīng)增強風(fēng)險意識，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。一些購房者與三聯(lián)簽訂買賣協(xié)議時，三聯(lián)沒有取得商品房預(yù)售許可證，買賣雙方均有過錯。濟南市依法認(rèn)定，三聯(lián)作為主要過錯方除返還房款本金外，還賠償群眾80％的利息損失，購房群眾自行承擔(dān)20％的利息損失。
周長鵬說，目前我國正在大力推動不動產(chǎn)登記，在簽訂完商品房買賣合同后，購房者應(yīng)及時到建委部門進行網(wǎng)簽，對自我權(quán)利進行預(yù)登記；對于可辦理房產(chǎn)證的商品房，早日拿到房產(chǎn)證是保障自身權(quán)益的最有力“武器”。（文 記者 王志）
