江蘇省無錫市濱湖區(qū)馬山街道位處國家級旅游度假區(qū),歷史文化遺跡眾多,湖光山色秀美。2012年11月,王先生與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合同,以94萬余元的價格購買了一套196平方米的大房子,開發(fā)商在合同中承諾于2013年4月30日前交付房屋。該處房屋位于馬山地區(qū),周圍環(huán)境較好,而且離自己公司又近,王先生簽訂合同后滿心歡喜,開始暢想與家人一起在大房子里生活的美好場景。

出乎意料,開發(fā)商因資金鏈緊張,無法按時向王先生交付房屋。想到本該到手的大房子卻沒有拿到,王先生心里不免有些失落。雖然合同約定開發(fā)商交房逾期超過60日的,自己有權(quán)解除合同,不過王先生沒有急著去談解除合同的事情,心想反正開發(fā)商違約已是板上釘釘?shù)氖虑?晚交房一天,自己還可以多拿到一天的違約金。

2013年7月3日,開發(fā)商通知王先生收房,此時正好遇上公司搬遷新址,新地址離這處房子較遠(yuǎn),王先生就有些動搖了,沒去收房。后與開發(fā)商協(xié)商退房無果,2014年8月,王先生將開發(fā)商訴至法院,請求法院判令解除雙方簽訂的商品房買賣合同,并判令開發(fā)商退還其購房款94萬余元和逾期交付商品房違約金28萬余元。

濱湖區(qū)人民法院對此案審理后,認(rèn)定王先生本來擁有的合同解除權(quán)因超期已消滅,據(jù)此判決駁回王先生的訴訟請求。

■以案釋法

合同解除權(quán)有期限維權(quán)應(yīng)及時

法院在判決書中指出,當(dāng)事人之間簽訂的房屋買賣合同合法有效,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行各自的義務(wù)。當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,當(dāng)事人可以解除合同。

王先生與房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同合法有效,開發(fā)商未按約定日期交付符合約定的商品房,王先生可按合同約定在逾期超過60日即2013年6月30日起行使合同解除權(quán)。但是并不是說在任何時間都可以行使合同解除權(quán),實(shí)際上合同解除權(quán)的行使是有一定期限的。

雖然合同中未約定行使合同解除權(quán)的期限,但根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》規(guī)定,法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月;對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。本案中,王先生的解除權(quán)發(fā)生之日為2013年6月30日,在對方?jīng)]有催告的情況下,應(yīng)當(dāng)在2014年6月30日前行使解除權(quán),但是其于2014年8月才訴至法院,已超過規(guī)定的1年時間,解除權(quán)已消滅。

據(jù)該案承辦法官胡正建介紹,該案系因開發(fā)商逾期交房引發(fā)的商品房銷售合同糾紛。因當(dāng)事人的認(rèn)識誤區(qū),認(rèn)為反正開發(fā)商違約已成事實(shí),晚一點(diǎn)索賠可能拿到更多的違約賠償,從而忽略了除斥期間的概念,即對于某些權(quán)利,法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定了其存續(xù)期間,該期間屆滿后,權(quán)利消滅。

胡正建提醒,購房者與開發(fā)企業(yè)簽約時,應(yīng)認(rèn)真逐條閱讀《商品房買賣合同》中關(guān)于交付條件、交房時間、交房面積、產(chǎn)權(quán)辦理、違約責(zé)任等條款,并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。此外,如果因購房出現(xiàn)糾紛,在與開發(fā)商溝通協(xié)調(diào)過程中應(yīng)盡量采取書面形式記載雙方溝通的具體情況、問題的解決方案等并保存好溝通過程中形成的書面文件。

胡正建表示,如果需要到法院打官司,當(dāng)事人要弄清楚訴訟時效和除斥期間等法律概念,在法定的期限內(nèi)通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)利。當(dāng)事人如果有條件亦可咨詢專業(yè)法律人士,妥善保護(hù)自身的合法權(quán)益。（法制日報(bào)記者　馬超　法制日報(bào)通訊員　呂曼）

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