花了近百萬(wàn)元購(gòu)買的房產(chǎn)不料遭遇工程延期,等房產(chǎn)交付時(shí)又遇上自己?jiǎn)挝话嶂岭x該房較遠(yuǎn)的新址。于是,業(yè)主以合同規(guī)定延期交房超過(guò)60天可以退房為由將開(kāi)發(fā)商告上法院。然而,等來(lái)的結(jié)果卻是敗訴
江蘇省無(wú)錫市濱湖區(qū)馬山街道位處國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū),歷史文化遺跡眾多,湖光山色秀美。2012年11月,王先生與某開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同,以94萬(wàn)余元的價(jià)格購(gòu)買了一套196平方米的大房子,開(kāi)發(fā)商在合同中承諾于2013年4月30日前交付房屋。該處房屋位于馬山地區(qū),周圍環(huán)境較好,而且離自己公司又近,王先生簽訂合同后滿心歡喜,開(kāi)始暢想與家人一起在大房子里生活的美好場(chǎng)景。
出乎意料,開(kāi)發(fā)商因資金鏈緊張,無(wú)法按時(shí)向王先生交付房屋。想到本該到手的大房子卻沒(méi)有拿到,王先生心里不免有些失落。雖然合同約定開(kāi)發(fā)商交房逾期超過(guò)60日的,自己有權(quán)解除合同,不過(guò)王先生沒(méi)有急著去談解除合同的事情,心想反正開(kāi)發(fā)商違約已是板上釘釘?shù)氖虑?晚交房一天,自己還可以多拿到一天的違約金。
2013年7月3日,開(kāi)發(fā)商通知王先生收房,此時(shí)正好遇上公司搬遷新址,新地址離這處房子較遠(yuǎn),王先生就有些動(dòng)搖了,沒(méi)去收房。后與開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房無(wú)果,2014年8月,王先生將開(kāi)發(fā)商訴至法院,請(qǐng)求法院判令解除雙方簽訂的商品房買賣合同,并判令開(kāi)發(fā)商退還其購(gòu)房款94萬(wàn)余元和逾期交付商品房違約金28萬(wàn)余元。
濱湖區(qū)人民法院對(duì)此案審理后,認(rèn)定王先生本來(lái)?yè)碛械暮贤獬龣?quán)因超期已消滅,據(jù)此判決駁回王先生的訴訟請(qǐng)求。
■以案釋法
合同解除權(quán)有期限維權(quán)應(yīng)及時(shí)
法院在判決書中指出,當(dāng)事人之間簽訂的房屋買賣合同合法有效,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行各自的義務(wù)。當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,當(dāng)事人可以解除合同。
王先生與房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同合法有效,開(kāi)發(fā)商未按約定日期交付符合約定的商品房,王先生可按合同約定在逾期超過(guò)60日即2013年6月30日起行使合同解除權(quán)。但是并不是說(shuō)在任何時(shí)間都可以行使合同解除權(quán),實(shí)際上合同解除權(quán)的行使是有一定期限的。
雖然合同中未約定行使合同解除權(quán)的期限,但根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉》規(guī)定,法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月;對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。本案中,王先生的解除權(quán)發(fā)生之日為2013年6月30日,在對(duì)方?jīng)]有催告的情況下,應(yīng)當(dāng)在2014年6月30日前行使解除權(quán),但是其于2014年8月才訴至法院,已超過(guò)規(guī)定的1年時(shí)間,解除權(quán)已消滅。
據(jù)該案承辦法官胡正建介紹,該案系因開(kāi)發(fā)商逾期交房引發(fā)的商品房銷售合同糾紛。因當(dāng)事人的認(rèn)識(shí)誤區(qū),認(rèn)為反正開(kāi)發(fā)商違約已成事實(shí),晚一點(diǎn)索賠可能拿到更多的違約賠償,從而忽略了除斥期間的概念,即對(duì)于某些權(quán)利,法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定了其存續(xù)期間,該期間屆滿后,權(quán)利消滅。
胡正建提醒,購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽約時(shí),應(yīng)認(rèn)真逐條閱讀《商品房買賣合同》中關(guān)于交付條件、交房時(shí)間、交房面積、產(chǎn)權(quán)辦理、違約責(zé)任等條款,并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。此外,如果因購(gòu)房出現(xiàn)糾紛,在與開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)調(diào)過(guò)程中應(yīng)盡量采取書面形式記載雙方溝通的具體情況、問(wèn)題的解決方案等并保存好溝通過(guò)程中形成的書面文件。
胡正建表示,如果需要到法院打官司,當(dāng)事人要弄清楚訴訟時(shí)效和除斥期間等法律概念,在法定的期限內(nèi)通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的權(quán)利。當(dāng)事人如果有條件亦可咨詢專業(yè)法律人士,妥善保護(hù)自身的合法權(quán)益。（法制日?qǐng)?bào)記者 馬超 法制日?qǐng)?bào)通訊員 呂曼）
