陳金華
【案情】
被告某物業(yè)管理公司是某大市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商指定的前期物業(yè)管理企業(yè)。2014年5月18日被告與該小區(qū)的144戶業(yè)主簽訂了不定期《前期物業(yè)管理協(xié)議》，由于種種原因該小區(qū)部分業(yè)主與被告在物業(yè)服務(wù)管理與收費(fèi)上糾紛不斷，雖經(jīng)多次磋商，但一直沒(méi)有結(jié)果。后該小區(qū)通過(guò)電話聯(lián)系征求意見(jiàn)的方式，共有67戶業(yè)主參與，成立了某大市場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)，為維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，某大市場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主向法院提起訴訟，要求解除與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》并返還多收取的物業(yè)費(fèi)用。
【分歧】
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：原告是否具有民事訴訟主體資格？與被告是否存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系？
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，原告具有訴訟主體資格，可以代表全體業(yè)主進(jìn)行訴訟。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)需經(jīng)超半數(shù)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，未依法成立的業(yè)主委員會(huì)不能從事民事法律行為，不具備訴訟主體資格。原告訴請(qǐng)應(yīng)予駁回。
【解析】
筆者贊同第二種意見(jiàn)，理由如下：
首先，業(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主的自治性組織，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并應(yīng)依法在物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)。我國(guó)物權(quán)法第七十六條規(guī)定，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。本案中該小區(qū)共有業(yè)主144戶，但在成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)只聯(lián)系到67戶業(yè)主，無(wú)論人員或建筑物總面積均沒(méi)有超過(guò)物權(quán)法規(guī)定的半數(shù)，故該小區(qū)部分業(yè)主成立的某大市場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)不能代表全體業(yè)主從事民事法律行為，不具備本案訴訟主體資格。
其次，根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。因此只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，行使專有部分以外共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)作出限制性規(guī)定，以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。故物權(quán)法第七十五條第一款首先規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)。如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主委員會(huì)，所以物權(quán)法第七十五條第一款規(guī)定，業(yè)主可以“選舉業(yè)主委員會(huì)”。業(yè)主委員會(huì)是本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會(huì)的決定履行管理的職責(zé)。
最后，原告起訴被駁回的原因不在于提供的證據(jù)，而是訴訟主體資格出現(xiàn)了問(wèn)題。2005年最高人民法院作出的《關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會(huì)是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》（【2005】民立他字第8號(hào)）指出，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)對(duì)外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動(dòng)，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)與他人發(fā)生民事?tīng)?zhēng)議的，可以作為被告參加訴訟。2009年《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持。
從上述批復(fù)以及司法解釋可以看出，最高人民法院已經(jīng)明確將業(yè)主委員會(huì)界定為“其他組織”，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)對(duì)外代表全體業(yè)主進(jìn)行民事活動(dòng)，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)，具備民事訴訟主體資格。但這一切要建立在業(yè)主委員會(huì)合法成立的基礎(chǔ)上。結(jié)合本案，如果業(yè)主要求維權(quán)，就不能以某業(yè)主委員會(huì)作為原告，而應(yīng)該以業(yè)主個(gè)人的名義進(jìn)行訴訟，或者由主張?jiān)V權(quán)的業(yè)主選舉訴訟代表人進(jìn)行訴訟。
（作者單位：河南省虞城縣人民法院）
