眾所周知，任何人不得處分不屬于自己的物。然而，現(xiàn)實(shí)中常常會發(fā)生由無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)而與買受人訂立合同的情況，那么這一合同的效力如何？
【案情】
2007年，小高因無力償還10萬元的銀行債務(wù)而欲將其自有的一套房屋出售。林沖聽聞便找到小高的父親老高協(xié)商買賣房屋的事宜，雙方達(dá)成口頭協(xié)議，約定：購房款為15萬元，先由林沖現(xiàn)金支付5萬元，再由林沖負(fù)責(zé)償還小高所欠的10萬元銀行債務(wù)。協(xié)議達(dá)成后，林沖當(dāng)日按約支付現(xiàn)金給老高，并裝修入住該房屋，且其后按期償還小高的銀行貸款，直至2016年該銀行貸款全部還清。然而，2016年期間，小高及其家人卻向林沖提出要求其搬離該房屋。無奈之下，林沖將老高和小高兩人起訴到法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同有效繼續(xù)履行合同，并要求小高協(xié)助其辦理房屋過戶手續(xù)。
【裁判】
在審理中，被告小高辯稱：林沖與老高口頭上約定的房屋買賣合同無效，而老高非房屋所有權(quán)人，亦無權(quán)出賣該房屋；林沖與小高之間不存在買賣合同關(guān)系，原告要求被告小高履行合同隨附義務(wù)沒有法律依據(jù)。
廣西壯族自治區(qū)上林縣人民法院經(jīng)審理查明后認(rèn)為，該房屋登記在小高名下，老高非該房屋的所有權(quán)人，其無權(quán)處分該房屋。因此，老高與林沖以口頭形式達(dá)成的房屋買賣合同協(xié)議，屬于無處分權(quán)人訂立的合同。然而，依照《合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，該案中，林沖已向老高、小高支付購房款并替小高清償銀行貸款，且已在涉案房屋居住多年的事實(shí)，足以認(rèn)定小高對老高無權(quán)處分涉案房屋的行為進(jìn)行了追認(rèn)。
因此，法院認(rèn)為，原告林沖與被告老高以口頭形式達(dá)成的房屋買賣合同協(xié)議應(yīng)屬于合法有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)恪守履行各自的權(quán)利義務(wù)，被告小高應(yīng)協(xié)助原告林沖辦理房屋的過戶手續(xù)。
【法官說法】
關(guān)于該合同的效力問題，依照上述《合同法》第五十一條的規(guī)定，該合同需要權(quán)利人的追認(rèn)，屬于效力待定合同。該案中，買受人林沖與無處分權(quán)人老高通過頭口形式達(dá)成的房屋買賣合同協(xié)議，房屋所有權(quán)人小高在長期知曉雙方的買賣行為的情況下，以默示方式追認(rèn)了這一買賣協(xié)議，故可以認(rèn)定該房屋買賣合同合法有效。
然而，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定,“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持。”根據(jù)這一規(guī)定，當(dāng)權(quán)利人拒絕追認(rèn)時(shí)，則應(yīng)區(qū)分兩種不同的情況，一是若合同標(biāo)的物的物權(quán)已發(fā)生變動，買受人已善意取得該標(biāo)的物物權(quán)，那么權(quán)利人可以向無處分權(quán)人主張損害賠償；二是若合同標(biāo)的物的物權(quán)無法轉(zhuǎn)移，買受人可以要求無處分權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任或要求解除合同并主張損害賠償。（作者：藍(lán)雪瑜）
【案情】
2007年，小高因無力償還10萬元的銀行債務(wù)而欲將其自有的一套房屋出售。林沖聽聞便找到小高的父親老高協(xié)商買賣房屋的事宜，雙方達(dá)成口頭協(xié)議，約定：購房款為15萬元，先由林沖現(xiàn)金支付5萬元，再由林沖負(fù)責(zé)償還小高所欠的10萬元銀行債務(wù)。協(xié)議達(dá)成后，林沖當(dāng)日按約支付現(xiàn)金給老高，并裝修入住該房屋，且其后按期償還小高的銀行貸款，直至2016年該銀行貸款全部還清。然而，2016年期間，小高及其家人卻向林沖提出要求其搬離該房屋。無奈之下，林沖將老高和小高兩人起訴到法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同有效繼續(xù)履行合同，并要求小高協(xié)助其辦理房屋過戶手續(xù)。
【裁判】
在審理中，被告小高辯稱：林沖與老高口頭上約定的房屋買賣合同無效，而老高非房屋所有權(quán)人，亦無權(quán)出賣該房屋；林沖與小高之間不存在買賣合同關(guān)系，原告要求被告小高履行合同隨附義務(wù)沒有法律依據(jù)。
廣西壯族自治區(qū)上林縣人民法院經(jīng)審理查明后認(rèn)為，該房屋登記在小高名下，老高非該房屋的所有權(quán)人，其無權(quán)處分該房屋。因此，老高與林沖以口頭形式達(dá)成的房屋買賣合同協(xié)議，屬于無處分權(quán)人訂立的合同。然而，依照《合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，該案中，林沖已向老高、小高支付購房款并替小高清償銀行貸款，且已在涉案房屋居住多年的事實(shí)，足以認(rèn)定小高對老高無權(quán)處分涉案房屋的行為進(jìn)行了追認(rèn)。
因此，法院認(rèn)為，原告林沖與被告老高以口頭形式達(dá)成的房屋買賣合同協(xié)議應(yīng)屬于合法有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)恪守履行各自的權(quán)利義務(wù)，被告小高應(yīng)協(xié)助原告林沖辦理房屋的過戶手續(xù)。
【法官說法】
關(guān)于該合同的效力問題，依照上述《合同法》第五十一條的規(guī)定，該合同需要權(quán)利人的追認(rèn)，屬于效力待定合同。該案中，買受人林沖與無處分權(quán)人老高通過頭口形式達(dá)成的房屋買賣合同協(xié)議，房屋所有權(quán)人小高在長期知曉雙方的買賣行為的情況下，以默示方式追認(rèn)了這一買賣協(xié)議，故可以認(rèn)定該房屋買賣合同合法有效。
然而，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定,“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持。”根據(jù)這一規(guī)定，當(dāng)權(quán)利人拒絕追認(rèn)時(shí)，則應(yīng)區(qū)分兩種不同的情況，一是若合同標(biāo)的物的物權(quán)已發(fā)生變動，買受人已善意取得該標(biāo)的物物權(quán)，那么權(quán)利人可以向無處分權(quán)人主張損害賠償；二是若合同標(biāo)的物的物權(quán)無法轉(zhuǎn)移，買受人可以要求無處分權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任或要求解除合同并主張損害賠償。（作者：藍(lán)雪瑜）
