代 理 詞
審判長(zhǎng)、審判員：
山西向吉律師事務(wù)所接受大同市鴻飛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托，指派我擔(dān)任其訴訟代理人，參與本案的訴訟活動(dòng)。庭前根據(jù)原告的主張，搜集了相關(guān)證據(jù)，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了查看和了解，參與了法庭調(diào)查、質(zhì)證�，F(xiàn)結(jié)合本案的事實(shí)及庭審情況，根據(jù)法律規(guī)定與原、被告所簽訂的《合同》約定，發(fā)表如下代理意見(jiàn)。
一是原、被告簽訂的兩份《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》依法成立、有效
2014年2月26日，原告通過(guò)競(jìng)價(jià)，依法取得了被告掛牌出讓的兩宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，兩宗土地的編號(hào)分別為：2014-08號(hào)與2014-09號(hào)，并依法取得《成交確認(rèn)書(shū)》。
2014年3月12日，原告與被告正式簽訂2014-08號(hào)和2014-09號(hào)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。按照合同約定，2014-08號(hào)合同的用地總面積為33766平方米，出讓總價(jià)款為50650000元，定金為48000000元；2014-09號(hào)合同的用地面積為12351平方米，出讓總價(jià)款為1863000元，定金為17600000元。2014年2月24日，3月20日，原告分別向被告全額支付合同約定的合同項(xiàng)下的兩宗地的金和土地出讓金。同年3月26日被告給原告出具了合同項(xiàng)下的兩宗地的兩份土地出讓金票據(jù)，合計(jì)6928萬(wàn)元。至此，原告依約完全的履行了合同約定的給付義務(wù)——全額支付了土地出讓金。合同第六條約定，被告應(yīng)在2014年3月14日前將出讓宗地交付給原告，且該宗土地應(yīng)達(dá)到“七通一平”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃σ约皥?chǎng)地平整）的交付條件。雙方在合同條款中還約定了土地的用途；土地開(kāi)發(fā)與利用；國(guó)有建設(shè)用地使權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；出讓期限；定金條款；不可抗力；違約責(zé)任；適用法律及爭(zhēng)議解決；附則及生效條款等。原、被告所簽合同條款齊全、體現(xiàn)了原被告雙方平等自愿的意思表示，依最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ┑谝粭l和《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款之規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。故該合同是真實(shí)、合法、有效的。
本合同在履行過(guò)程中，由于被告沒(méi)能完成拆遷戶(hù)的補(bǔ)償、安置手續(xù)，拆遷辦不予發(fā)放已完成拆遷、安置，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)糾紛的證明，而沒(méi)有該證明不能辦理土地使用證登記手續(xù)，致原告未能順利拿到土地使用證。但登記是針對(duì)民事權(quán)利的變動(dòng)而設(shè)定的，它是與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起的，是一種物權(quán)的公示方法。登記并不是針對(duì)合同行為，不能影響合同效力，不影響原告依合同所合法享有的占有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定：未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
二是被告存在違約事實(shí)，證據(jù)充分，已形成完整的證據(jù)鏈條
合同簽訂后，原告依約履行了合同約定的給付義務(wù)——全額支付了土地出讓金。并為履行合同，進(jìn)行了貸款，組織了施工隊(duì)，向有關(guān)單位進(jìn)行了意向采購(gòu)、租賃了辦公場(chǎng)所和施工設(shè)備等工作，為進(jìn)場(chǎng)做了充分準(zhǔn)備。依據(jù)雙方所簽合同第六條的約定，被告應(yīng)于2014年3月14日前將出讓宗地交付給受讓人，并達(dá)到“七通一平”的交付條件。同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十七條“土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門(mén)必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門(mén)返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償”的規(guī)定。本案被告具有如期交土地的法定、約定義務(wù)，但是被告卻沒(méi)有按照合同約定的交地條件即“七通一平”和約定的交付時(shí)間，2014年3月14日向原告交付土地，已構(gòu)成違約。有證據(jù)證明截止2014年6月11日，也就是超過(guò)約定的交付期限將近3個(gè)月，被告應(yīng)當(dāng)交付的土地仍未達(dá)到交付土地的條件，故被告違約事實(shí)清楚，請(qǐng)求合議庭依法予以認(rèn)定。原告曾多次找縣政府及相關(guān)部門(mén)希望他們協(xié)調(diào)解決，但都無(wú)果而終，無(wú)奈原告于2014年5月9日以公司文件形式向渾源縣政府請(qǐng)示，但縣政府不予理睬。原告只好委托律師和代理人，于2014年6月9日向被告發(fā)出《律師函》，但被告得知來(lái)意后，一位副局長(zhǎng)拒絕接受，后原告2014年6月10號(hào)以特快專(zhuān)遞的方式向被告郵寄送達(dá)《律師函》，要求被告交付合同項(xiàng)下的兩宗出讓土地，并指出被告存在違約事實(shí)，原告有權(quán)解除土地出讓合同并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。但被告至今未作答復(fù)。
關(guān)于這一事實(shí)由原告提交、并經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)有：2014年5月14日和6月11日被告未達(dá)到《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第六條約定交付條件的現(xiàn)場(chǎng)照片和攝像及多名證人證言，2014年6月9日，原告方的律師向被告發(fā)出催告交付合同項(xiàng)下的兩宗出讓土地的《律師函》，原告《關(guān)于渾源縣永安東街北側(cè)規(guī)劃地塊建設(shè)項(xiàng)目事宜的請(qǐng)示》，大同市御誠(chéng)公證處保全證據(jù)工作記錄。時(shí)至今天，被告仍沒(méi)有告知原告能交付出讓土地，上述證據(jù)，已形成完整的證據(jù)鏈條，足以認(rèn)定被告存在違約事實(shí)。
三是當(dāng)事人解除合同條件成就
依照編號(hào)為2014-08號(hào)和2014-09號(hào)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的第三十七條規(guī)定，“受讓人按本合同約定支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人必須按照本合同約定交付出讓土地。”同時(shí)又約定，“出讓人延期交付土地超過(guò)60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應(yīng)當(dāng)返還雙倍定金，并退還已經(jīng)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的其余部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償損失。”并且，按照雙方所簽合同第三十七條的約定和《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條、《合同法》第九十四條第（三）項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”當(dāng)事人可以解除合同的規(guī)定，原告請(qǐng)求解除合同的約定和法定條件均已成就。由于被告遲延履行債務(wù)致使原告不能實(shí)現(xiàn)合同目的。被告的違約行為，給原告在人力、物力、財(cái)力上都造成了極大的失。為維護(hù)投資者的利益，原告依法請(qǐng)求解除2014-08號(hào)與2014-09號(hào)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，請(qǐng)求人民法院依法予以支持。
四是依法和按照合同約定被告應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門(mén)必須按照合同約定，提供出讓土地，未按照出讓合同約定提供出讓土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門(mén)返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。依原、被告簽訂的兩份《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的第三十七條規(guī)定，“出讓人延期交付土地超過(guò)60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應(yīng)當(dāng)返還雙倍定金，并退還已經(jīng)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的其余部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償損失。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法實(shí)施前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題解答》第39條規(guī)定，一方違反合同，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金，合同對(duì)違約金有具體規(guī)定的，應(yīng)按約定數(shù)額支付違約金，違約金一般不超過(guò)合同未履行部分價(jià)金總額為限。被告依法和按合同約定承擔(dān)法律責(zé)任如下：
1、 被告依雙方簽訂的《合同》第三十七條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)返還原告已經(jīng)交納的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款69280000元，（50650000+18630000元）。見(jiàn)原告提供的證據(jù)49-50頁(yè)定金出讓金票據(jù)以及92-93頁(yè)被告出具的出讓金票據(jù)。
2、雙方簽訂的《合同》第三十七條的規(guī)定和《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條“收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”的規(guī)定，被告應(yīng)雙倍返還原告的定金，按合同出讓價(jià)款69280000元的20%計(jì)算定金為13856000元，原告按照涉案合同約定已交付定金為65600000元。見(jiàn)涉案合同的第九條。上述兩項(xiàng)合計(jì)83136000元。
3、 被告應(yīng)依《合同》第三十七條“受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償損失”約定應(yīng)當(dāng)向原告賠償損失總數(shù)10572846.20元，其中（包括原告貸款利息損失8252266.2元；測(cè)繪費(fèi)20000元；律師費(fèi)550000元；設(shè)計(jì)費(fèi)60000元；租房170000元；人工工資570000元；圍擋清理費(fèi)用100000元；場(chǎng)外攪拌站費(fèi)用150000元；裝修費(fèi)160000元；公證費(fèi)500元；視頻制作費(fèi)80元）。見(jiàn)原告提供的證據(jù)13到21項(xiàng)。
綜上所述，原、被告簽訂的兩份《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》依法成立、合法、有效，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)。被告違約事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿。被告未能依約交付土地，違反了合同約定的義務(wù)，違法了法律的規(guī)定，侵犯了原告的合法權(quán)益，給原告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，因此，原告請(qǐng)求依法解除合同，并且要求被告依照法律的規(guī)定和合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的訴求成立，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
代理人：蘧煥政
山西向吉律師事務(wù)所律師
二○一四年十月二十九日
