法制日報記者　黃潔

　　很多外地來京人員沒有本地戶口,這也意味著他們中的很多人沒有購房資格,于是不少人將商住兩用房視為突破購房限制的方向。開發(fā)商在宣傳時,也是刻意突出相關(guān)房產(chǎn)的商住兩用性質(zhì)。然而,從法律層面講,房屋性質(zhì)的分類里,并沒有商住兩用這一類。近日,北京市房山區(qū)人民法院就宣判了這樣一起案件,買房人的商住兩用訴求未得到法院支持。

　　李先生在訴狀中表示,開發(fā)商銷售房屋時,在宣傳資料中明確定位所售房屋為商住兩用,且從小區(qū)的名稱“小云家園”、開發(fā)商展示的樣板間及在各大媒體網(wǎng)站的宣傳,都能夠確定房屋具有商住兩用的性質(zhì)�；�于此,李先生與開發(fā)商簽訂了《北京市商品房預售合同》。然而,臨近交房期限,李先生發(fā)現(xiàn)房屋衛(wèi)生間的位置擱放有強電箱、弱電箱,存在嚴重的人身安全隱患,衛(wèi)生間、廚房竟然沒有地漏,且未做任何防水工程措施,導致房屋存在漏水現(xiàn)象,這不僅會影響到未來自己的正常生活也會影響樓下鄰居的正常生活。

　　李先生認為,該房已經(jīng)喪失了生活居住條件,與開發(fā)商的宣傳完全背道而馳。因與開發(fā)商協(xié)商未果,李先生將開發(fā)商訴至法院,要求對方改造房屋以符合居住標準,承擔違約責任,并給付逾期交房及其他違約金。

　　法院經(jīng)審理查明,2014年1月6日,李先生與開發(fā)商簽訂了預售合同,其中約定購買的房屋規(guī)劃用途為商務辦公,付款方式為商業(yè)貸款,開發(fā)商應當在2015年11月30日前向李先生交付房屋。在預售合同附件十二“補充協(xié)議(一)毛坯房交房標準”第五條備注中約定,室內(nèi)墻面、地面無防水層。李先生于2013年12月向開發(fā)商給付了首付款64萬余元,但剩余購房款尚未給付。

　　法院認為,李先生與開發(fā)商之間簽訂的預售合同及其附件是雙方真實意思的表示,應為有效。李先生稱其購買房屋應為商住兩用,開發(fā)商未能滿足居住需求而構(gòu)成違約的主張,法院不予采信。

　　據(jù)此,法院駁回了李先生的訴訟請求。

　　合同約定商務辦公而非商住兩用

　　■以案釋法

　　法院審理認為,李先生與開發(fā)商之間簽訂的預售合同及其附件是雙方真實意思的表示,且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,應為有效。本案中,雖然開發(fā)商在對房產(chǎn)項目的宣傳、戶型圖和樣板間的設計上,表明房屋可以供居住使用,但雙方在預售合同中已明確約定,房屋規(guī)劃用途為商務辦公。依據(jù)預售合同對于廣告宣傳資料效力條款的約定,在預售合同對房屋用途作出了明確約定的情況下,買賣雙方之間的權(quán)利義務應以預售合同及附件為準,也就是說,房屋性質(zhì)應確定為商務辦公。因此,李先生主張其購買房屋應為商住兩用,開發(fā)商未能滿足居住需求而構(gòu)成違約的主張,法院不予采信。

　　此外,依據(jù)預售合同約定,李先生購買房屋的室內(nèi)墻面、底面無防水層。在李先生未提供證據(jù)證明雙方另行作出了約定的情況下,其要求開發(fā)商對房屋衛(wèi)生間、廚房做防水改造并承擔施工費用的訴訟請求,缺乏合同依據(jù),不予支持。同樣,李先生未提供證據(jù)證明雙方對衛(wèi)生間的位置、強電箱的安防位置等作出了明確具體的約定,李先生要求開發(fā)商將房屋內(nèi)強電箱挪出衛(wèi)生間位置并承擔改造費用的訴訟請求,缺乏合同約定,不予支持。

　　對于逾期交房,法院認為,依據(jù)預售合同及其附件的約定,在出賣人交付商品房前,買受人需繳清雙方約定的全部款項并履行完畢合同約定的所有義務,否則,出賣人可據(jù)實予以延期。因此,在李先生未交清房款的情況下,開發(fā)商不承擔逾期交房的違約責任。同樣,李先生未提供證據(jù)證明開發(fā)商存在其他違約行為,且在合同目前仍繼續(xù)履行的情況下,李先生要求開發(fā)商參照預售合同中關(guān)于合同解除時的違約金責任條款給付違約金的訴訟請求,缺乏事實和法律依據(jù),法院不予支持。