2009年3月，張某與B公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定：房屋總價(jià)款為160萬(wàn)元，B公司應(yīng)當(dāng)在2010年10月31日之前將房屋交付張某，并在交付房屋后180日內(nèi)為張某辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。后張某按約支付房款，但B公司交付房屋后，并未按期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。2014年7月，張某起訴至法院，要求B公司辦理房屋權(quán)屬證書(shū)并支付違約金。B公司認(rèn)為，依照約定，公司應(yīng)當(dāng)在2011年5月1日前辦好房屋權(quán)屬證書(shū)，張某從知道權(quán)利受侵害到起訴之日已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效，法院不應(yīng)支持。
【分歧】
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，房屋交付之后，權(quán)屬證書(shū)的辦理是否適用訴訟時(shí)效？主要存在以下兩種意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然房屋權(quán)屬登記為確立物權(quán)的形式，但是作為買(mǎi)賣(mài)合同而言，無(wú)論出賣(mài)人是否已經(jīng)交付房屋，買(mǎi)受人基于買(mǎi)賣(mài)合同請(qǐng)求出賣(mài)人協(xié)助辦理權(quán)屬證書(shū)顯然是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)然適用訴訟時(shí)效。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，出賣(mài)人已經(jīng)將房屋交付給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。
【評(píng)析】
筆者贊同第二種意見(jiàn)。
房屋權(quán)屬證書(shū)的辦理是否適用訴訟時(shí)效，該問(wèn)題的解決需要明確兩個(gè)前提：其一是訴訟時(shí)效適用何種范圍；其二是辦理權(quán)屬證書(shū)行為的法律性質(zhì)。
1.訴訟時(shí)效的適用范圍
關(guān)于訴訟時(shí)效的適用范圍，理論界和實(shí)務(wù)界的主流觀點(diǎn)認(rèn)為其一般適用于請(qǐng)求權(quán)。就請(qǐng)求權(quán)的概括性分類(lèi)而言，當(dāng)有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)和物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。依法學(xué)理論，所謂債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，是指權(quán)利人基于債的關(guān)系而產(chǎn)生的、請(qǐng)求特定人為特定行為的權(quán)利，是債權(quán)本身所包含的基本權(quán)能。債權(quán)一旦到期，如債務(wù)人未履行給付義務(wù)，債權(quán)人得請(qǐng)求訴訟保護(hù)。債權(quán)人該權(quán)利的行使與否關(guān)乎他人的利益， 如權(quán)利人長(zhǎng)期不行使權(quán)利， 其與義務(wù)人之間的關(guān)系就會(huì)長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定狀態(tài)， 勢(shì)必影響經(jīng)濟(jì)交易秩序。因此， 法律對(duì)上述請(qǐng)求權(quán)有必要進(jìn)行時(shí)間上的限制， 即債權(quán)人請(qǐng)求訴訟保護(hù)具有一定的期間，該期間即為訴訟時(shí)效，故債權(quán)請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效當(dāng)無(wú)異議。所謂物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，是物權(quán)遭受不法侵害后，物權(quán)人為恢復(fù)物權(quán)圓滿(mǎn)狀態(tài)而依法享有的請(qǐng)求權(quán)。具體包括三種：返還原物請(qǐng)求權(quán)、排除妨害請(qǐng)求權(quán)、消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)。就物權(quán)請(qǐng)求權(quán)應(yīng)否適用訴訟時(shí)效的問(wèn)題，理論上存在很大爭(zhēng)議。我國(guó)的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效，其原因在于，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)依附于物權(quán)而存在，既然物權(quán)不受約于訴訟時(shí)效，而物權(quán)請(qǐng)求權(quán)一直伴隨物權(quán)而發(fā)生，故亦不受約于訴訟時(shí)效。
2.辦理房屋權(quán)屬證書(shū)行為的法律性質(zhì)
就房屋買(mǎi)賣(mài)而言，出賣(mài)人的義務(wù)主要包括兩個(gè)方面：交付房屋給買(mǎi)受人占有、使用；為買(mǎi)受人辦理或協(xié)助其辦理權(quán)屬證書(shū)。筆者認(rèn)為，買(mǎi)受人實(shí)際占有房屋和辦理權(quán)屬登記乃是其完整地享有物權(quán)的方式，兩者共同構(gòu)成物權(quán)完整的統(tǒng)一體，在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，同為主給付義務(wù)。
故而，如果房屋已經(jīng)完成交付，對(duì)于買(mǎi)受人而言，其對(duì)房屋亦享有一定的物權(quán)權(quán)利，該權(quán)利來(lái)源于占有和合意。2007年頒布的物權(quán)法不僅對(duì)于傳統(tǒng)物權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，而且用單獨(dú)一編規(guī)定了“占有”。該法第二百四十一條規(guī)定：“基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)房屋或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。”物權(quán)法設(shè)立占有的意義在于，占有是一種法律事實(shí)，占有是行為正當(dāng)性的一種推定，占有作為所有權(quán)權(quán)能的一部分，是法律賦予當(dāng)事人合法行使的民事權(quán)利。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，出賣(mài)人將房屋交付給買(mǎi)受人以及買(mǎi)受人接受交付的房屋并實(shí)際占有、使用的事實(shí)，足以表明出賣(mài)人有真心轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思表示，故物權(quán)的轉(zhuǎn)移在買(mǎi)賣(mài)雙方之間已達(dá)成合意且大部分合同內(nèi)容已得以履行，只是尚未完成具有公示意義的權(quán)屬登記。因此，在房屋已完成交付的前提下，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人辦理權(quán)屬證書(shū)的請(qǐng)求權(quán)不同于一般的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)。
從另外一個(gè)層面分析，如果買(mǎi)受人之辦理權(quán)屬證書(shū)的請(qǐng)求權(quán)受制于訴訟時(shí)效，那么必將導(dǎo)致標(biāo)的物長(zhǎng)期處于歸屬不清或者權(quán)利真空之狀態(tài)，即房屋的占有使用者對(duì)該房屋缺乏其名下的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，而持有該房屋權(quán)屬證書(shū)者并未真正的對(duì)其進(jìn)行利用。這種“分離”狀態(tài)不但對(duì)真正的權(quán)利人不利，而且還會(huì)縱容出賣(mài)人故意拖延辦證或根本不予協(xié)助辦證等不法行為，從而使標(biāo)的物無(wú)法正常利用，也不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，顯然與訴訟時(shí)效制度的立法本旨相背離。
綜上，鑒于物權(quán)取得的全面性特征，即在一般的房屋買(mǎi)賣(mài)中，交付房屋和辦理權(quán)屬證書(shū)應(yīng)具有統(tǒng)一性，故而，如果已轉(zhuǎn)移房屋的占有，則相應(yīng)地基于占有要求辦理權(quán)屬證書(shū)的請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效。
�。ㄗ髡撸簭埫� 作者單位：北京市第三中級(jí)人民法院）
