【案情】

　　孫某系千家店鎮(zhèn)某村村民，于2008年11月8日與村民張某協(xié)商，雙方達成房屋買賣協(xié)議：張某將坐落于舊縣鎮(zhèn)東龍灣村的五間房屋出售給孫某；孫某一次性支付給張某購房款5萬元。孫某和張某在協(xié)議上簽字捺手印，村委會蓋章確認。買房后，孫某對房屋進行了改建、裝修，并和家人一直在里面居住，但戶口一直沒有遷過來。2014年8月，孫某以15萬元的價格把房子賣給了龍灣村村民張某興。2015年4月，張某將孫某作為被告、張某興作為第三人訴至法院，要求確認農村房屋買賣合同無效。

　　【解析】

　　宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的成員身份密切相關，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。如何認定農村房屋連環(huán)買賣合同的法律效力，目前我國的法律法規(guī)及相關司法解釋都沒有明確規(guī)定，司法實踐中也存在較大爭議。筆者認為，如果當事人簽訂農村房屋買賣合同是雙方當事人之間真實意思表示，且房屋買賣行為并沒有導致宅基地流轉給本集體經濟組織以外的人員，該農村房屋買賣合同并沒有違反法律強制性規(guī)定，應該認定該房屋買賣合同有效。

　　同時，認定農村房屋連環(huán)買賣合同的效力，應堅持尊重歷史、照顧現(xiàn)實的原則，要具體案件具體分析，重點查明以下幾點可能影響合同效力的事實和因素：一是房屋買賣合同雙方的身份情況，尤其要查明被告的身份關系，包括戶籍狀況、居住時間、隨同居住的家屬情況、有無其它住所、是否具備騰房條件；二是要查明房屋出讓方是否有宅基地使用權、是否為房屋所有權人；三是查明購房者購買房屋后對房屋有無翻建、改建、擴建和裝修等情形；四是要查明房屋出讓有無經過審批、登記手續(xù)，集體經濟組織對房屋買賣是否知情及對宅基地使用權持何種意見。

　　本案中，張某與孫某經平等、自愿協(xié)商，簽訂了房屋買賣協(xié)議，雙方簽訂后進行了實際履行，孫某對房屋進行了翻修且居住多年，后孫某又將房屋賣給了第三人張某興。鑒于訴爭房屋連環(huán)買賣過程中，所簽訂合同均屬雙方當事人真實意思表示，雖然孫某與張某不是同一集體經濟組織成員，但合同經村委會同意已實際履行數(shù)年。由于張某和張某興均屬同一集體經濟組織成員，訴爭房屋最終仍屬該集體經濟組織成員所有，實現(xiàn)了內部流轉，并未違反我國土地管理法等相關法律規(guī)定，應屬合法有效，故應判決駁回張某的訴訟請求。

　　（作者單位：北京市延慶區(qū)人民法院）

資訊標簽：連環(huán) 效力合同